「安い物件を売るのに仲介手数料が低すぎて、不動産会社が積極的に扱ってくれない…」 「空き家を処分したいのに、手数料の関係で動きが鈍い…」

そんな声が長年ありました。こうした状況を改善するため、2024年7月1日から不動産売買の仲介手数料に大きな変更が入りました。対象は「物件価格800万円以下」の取引です。

この記事では、改正の内容をできるだけわかりやすく、具体例を交えて解説します。売主さん・買主さん双方が知っておくべきポイントをまとめました。

仲介手数料の基本ルールをおさらい

不動産の売買で不動産会社に支払う仲介手数料（媒介報酬）は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示で上限額が決められています。下限はないため、交渉で安くすることも可能です。

原則の計算方法（依頼者の一方から受領できる上限・税抜）

• 200万円以下の部分：5％
• 200万円超〜400万円以下の部分：4％
• 400万円超の部分：3％

速算式としてよく使われるのが「物件価格 × 3％ ＋ 6万円」（400万円超の場合）です。これに消費税10％が加算されます。

例：物件価格1,000万円の場合 （1,000万円 × 3％ ＋ 6万円）× 1.1 ＝ 税込39.6万円（一方からの上限）

この原則は、物件価格が高いほど手数料も比例して高くなる仕組みです。逆に、安価な物件では手数料が低くなり、調査や手続きにかかるコストをカバーしにくくなります。特に空き家や古い物件は現地調査や権利関係の確認に手間がかかることが多く、不動産会社が敬遠しがちでした。

2024年7月1日からの変更点（低廉な空家等の媒介特例）

国土交通省は空き家対策の一環として、報酬規定を改正しました。2024年7月1日施行です。

主な変更内容

• 対象価格：400万円以下 → 800万円以下に拡大
• 上限額：税抜18万円（税込19.8万円）程度 → 税抜30万円（税込33万円）に引き上げ
• 請求できる相手：売主のみ → 売主・買主の双方から可能に
• 対象物件の条件：使用状態を問わない（空き家でなくてもOK。居住中の住宅、更地、土地のみなども対象）

「低廉な空家等」という名称ですが、実際には「売買代金（または交換価額）が800万円以下の宅地または建物」であれば、使用状態は問いません。アパートの一室など事業用の賃貸集合住宅は対象外となるケースがありますが、戸建て・区分マンション・土地は基本的に対象になり得ます。

この特例を適用する場合、媒介契約を結ぶ際に不動産会社から説明を受け、依頼者が合意する必要があります。一方的に請求されるものではありません。

なぜこの改正が行われたのか

背景には深刻な空き家問題があります。全国の空き家は約900万戸に達し、空き家率も過去最高水準です。特に地方や郊外では安価な物件が多く、従来の手数料では不動産会社にとって採算が合いにくい状況でした。

手数料の上限を引き上げ、売主だけでなく買主からも受領可能にすることで、低価格物件の流通を促進し、不動産業者が積極的に関わるインセンティブを高める狙いがあります。

改正前後の比較（具体例）

特例を適用した場合の上限は、物件価格にかかわらず「一方から税込33万円」です（原則計算の方が高い場合は原則が適用されますが、800万円以下では特例の方が高くなるケースがほとんどです）。

※消費税10％で計算。実際の金額は税抜ベースで計算後に税を加算します。 ※両手仲介（売主・買主双方から手数料を受領）の場合、合計で最大税込66万円まで可能になります。

ポイントは「必ず33万円になるわけではない」ことです。上限が引き上げられただけで、実際の手数料は不動産会社との合意で決まります。原則計算の金額やそれ以下で合意することも可能です。

売主・買主への影響

売主側

• 安い物件でも不動産会社が積極的に動いてくれる可能性が高まる
• 手数料負担が増えるケースがある（特に400万円以下の物件）
• 媒介契約時に「特例を適用するかどうか」「実際の金額」をしっかり確認・交渉する必要がある

買主側

• これまで原則計算だった手数料が、特例適用で高くなる可能性がある
• 両手仲介の場合、売主側も特例適用だと双方で負担が増える
• 購入時の諸費用全体を見直す必要が出てくる

いずれにしても、媒介契約を結ぶ前に「手数料はいくらになるのか」「特例を適用するのか」を書面で確認することが大切です。上限を超える請求は違法ですが、上限以内であれば自由に設定できます。

注意点と賢い付き合い方

1. 必ず事前合意が必要 特例を使う場合、媒介契約締結時に説明と合意が求められます。後から「実は33万円です」と請求されるのは原則として認められません。
2. 交渉は可能 上限はあくまで「上限」です。複数の不動産会社を比較したり、値引き交渉をしたりする余地は十分にあります。
3. 対象外のケースに注意 800万円を超える物件は原則通り。また、賃貸借は別ルール（長期空き家の賃貸については別途特例あり）です。
4. 費用対効果を考える 安価な物件ほど、手数料の割合が高く感じられるかもしれません。しかし、しっかりした調査や手続きをしてもらえるメリットもあります。

まとめ｜改正を正しく理解して取引を進めよう

2024年7月から始まった「800万円以下は一方から税込33万円まで」という特例は、空き家をはじめとする低価格物件の流通を後押しするための制度です。

• 対象：売買価格800万円以下の宅地・建物（使用状態不問）
• 上限：一方から税込33万円
• 請求可能：売主・買主双方
• 適用条件：媒介契約時の説明と合意

手数料が上がるケースもありますが、それによって物件が動きやすくなるメリットも大きいです。大切なのは「上限が変わった」という事実を知り、自分の取引でどう適用されるのかを不動産会社に確認することです。

不動産の売買は大きな金額が動く取引です。不明点があれば遠慮なく質問し、納得した上で進めましょう。地域に根ざした不動産会社であれば、最新の制度を踏まえた適切なアドバイスが期待できます。

この改正を正しく理解して、スムーズな不動産取引につなげてください。