【2024年7月改正】800万円以下の不動産仲介手数料はどう変わった？売主・買主への影響と損をしないための注意点を徹底解説
「相続した実家を売りたいけれど、価格が安くて不動産会社に断られないか心配」
「800万円以下の物件を買う・売るとき、仲介手数料が上がったと聞いたけれど本当？」
不動産取引を検討されている方の中には、このような疑問や不安をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
実は、2024年7月1日施行の宅地建物取引業法（宅建業法）改正により、800万円以下の不動産取引における仲介手数料の上限ルールが大幅に改定されました。
この改正は、一見すると「手数料の負担が増えただけ」と思われがちですが、実のところ売主様・買主様の双方にとって「放置されていた不動産の売買がスムーズに進みやすくなる」という非常に大きなメリットをもたらすものです。
本記事では、岡崎市・幸田町を中心に地域密着で不動産売買をサポートする「株式会社エステート・ラボ」が、今回の法改正のポイント、価格別のシミュレーション、売主様・買主様双方への影響と注意点を分かりやすく解説します。
1. 仲介手数料の改正ポイント（2024年7月1日施行）
まずは、今回の法改正で「何が」「どう変わったのか」の全体像を把握しましょう。
改正前後の比較表
| 項目 | 2024年6月30日まで（旧ルール） | 2024年7月1日以降（新ルール） |
| 適用される物件価格 | 400万円以下の物件 | 800万円以下の物件 |
| 対象者 | 売主様のみ適用可能 | 売主様・買主様の双方に適用可能 |
| 手数料の上限額 | 最大18万円＋消費税（税込19.8万円） | 最大30万円＋消費税（税込33万円） |
| 適用条件 | 媒介契約時に事前合意が必要 | 媒介契約時に事前合意が必要 |
今回の改正の核となるのは、「低廉（ていれん）な空家等の媒介特例」の対象拡大です。
従来は400万円以下の物件に限り、売主様から受領できる仲介手数料の上限が「18万円＋消費税」と定められていました。これが2024年7月からは「800万円以下の物件」まで拡大され、さらに買主様に対しても「最大30万円＋消費税（税込33万円）」まで請求できるように変更されたのです。
なぜ「空き家」以外も対象になるのか？
特例の名前に「空家等」と付いていますが、対象となるのは空き家に限りません。
800万円以下の不動産であれば、居住中の中古一戸建て・マンション、更地、農地、投資用物件など、あらゆる宅地・建物が対象となります。
2. 【価格帯別】仲介手数料の計算シミュレーション
具体的にどれくらい手数料が変わるのか、物件の売買価格別に比較してみましょう。
不動産の一般的な仲介手数料（原則）は、以下の速算式で算出されます。
200万円以下の部分：取引額の 5%＋消費税
200万円超〜400万円以下の部分：取引額の 4%＋消費税
400万円超の部分：取引額の 3%＋消費税
この原則計算と、今回の「800万円以下特例（最大33万円）」を比較した結果が以下の通りです。
仲介手数料の上限額比較（税別・税込）
| 売買価格（税抜） | 原則の計算上限（税込） | 改正後の特例上限（税込） | 手数料の差額（税込） |
| 100万円 | 5.5万円 | 33.0万円 | ＋27.5万円 |
| 200万円 | 11.0万円 | 33.0万円 | ＋22.0万円 |
| 300万円 | 15.4万円 | 33.0万円 | ＋17.6万円 |
| 400万円 | 19.8万円 | 33.0万円 | ＋13.2万円 |
| 500万円 | 23.1万円 | 33.0万円 | ＋9.9万円 |
| 600万円 | 26.4万円 | 33.0万円 | ＋6.6万円 |
| 700万円 | 29.7万円 | 33.0万円 | ＋3.3万円 |
| 800万円 | 33.0万円 | 33.0万円 | ±0円（変更なし） |
※800万円の物件の場合、原則計算（800万円×3%＋6万円＝30万円＋消費税＝33万円）と特例の上限額が一致するため、差額は発生しません。
このように、低価格な物件ほど従来の原則計算との差額が大きくなることが分かります。
3. なぜ仲介手数料の上限が引き上げられたのか？（背景と目的）
「手数料の上限が上がった」と聞くと、「単に不動産業界が得をするための改正ではないか」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。しかし、この背景には全国的に深刻化する「空き家問題」が存在します。
従来の低価格物件における問題点
不動産会社が物件を1件仲介・売却するためには、現地調査、役所調査、権利関係の確認、物件写真の撮影、ポータルサイトへの掲載、案内・契約手続きなど、物件価格にかかわらず膨大な業務と労力が発生します。
しかし、従来のルールでは、例えば200万円の物件を成約させても、不動産会社が得られる仲介手数料はわずか11万円（税込）でした。
現地調査や契約手続きの人件費・調査費を考慮すると「売れば売るほど赤字になる」状態に陥ってしまい、多くの不動産会社が低価格物件の取り扱いを敬遠せざるを得なかったのです。
その結果：
地方や郊外の低価格物件が売却できない
放置された空き家が増加し、老朽化や防犯上の問題が発生する
相続した不動産を売却したくても、依頼できる不動産会社が見つからない
という負のループが続いていました。
国土交通省による法改正の意図
今回の法改正は、不動産会社が低価格物件でも正当な対価を受け取れるようにすることで、「低価格不動産の流通を活性化させ、全国の空き家放置問題を解決すること」を目的に行われました。
4. 売主様・買主様それぞれへの影響とメリット
手数料上限の引き上げは、一見するとお客様の負担増に思えますが、実際には売主様・買主様双方に大きな実質的メリットがあります。
売主様への影響とメリット
1. 放置していた物件・田畑・空き家が「売れる物件」になる
従来は「価格が安すぎて他社で断られた」ような物件でも、不動産会社がしっかりと調査費・人件費を回収できるようになりました。そのため、積極的に現地調査や売却活動を行ってもらいやすくなります。
2. 買い手を見つけるための広告活動が強化される
手数料の対価として、ポータルサイトへの掲載や購入検討者へのアプローチが手厚くなり、早期売却の可能性が飛躍的に高まります。
3. 放置リスク（固定資産税・維持管理費）から解放される
売れずに放置し続けると、毎年の固定資産税や草刈り・修繕などの維持費がかかり続けます。多少の手数料増があっても早期に売却できれば、トータルの維持費用や将来のトラブルを未然に防ぐことができます。
買主様への影響とメリット
1. 低価格帯の優良物件が市場に出回りやすくなる
これまで不動産市場に流通しづらかった「格安の中古住宅」や「リーズナブルな土地」が、不動産会社の積極的な仲介によって市場に多く出回るようになります。
2. 事前の調査やサポートをしっかり受けられる
購入検討時の物件調査やトラブル防止のための説明（重要事項説明）など、丁寧で安心なプロのサポートを受けたうえで低価格物件を購入できるようになります。
5. 失敗しないための注意点と知っておくべきポイント
今回の法改正を正しく利用し、安心して不動産取引を行うための注意点を3つ解説します。
注意点①：事前合意なしに上限額を請求されることはない
特例による最大33万円（税込）の手数料請求は、「事前に依頼者（売主様・買主様）との間で合意を得ていること」が法律上の必須条件です。
不動産会社が説明や合意なしに突然「法改正されたので上限の33万円を払ってください」と請求することは宅建業法違反となります。必ず媒介契約を結ぶ前に、仲介手数料の計算方法や金額の説明を受け、納得した上で合意することが重要です。
注意点②：「最大33万円」はあくまで上限額である
「33万円」は法的な上限額であり、「必ず33万円を支払わなければならない」わけではありません。
物件の状態や販売の難易度、取引条件によっては、従来の原則計算や協議の上で取り決めた金額で契約することも可能です。
注意点③：信頼できる地元密着の不動産会社を選ぶ
低価格物件の売買では、地域の相場観や土地の特性（境界問題、建築制限、農地転用など）に詳しい地元の専門会社に依頼することが最も大切です。
6. 岡崎市・幸田町の不動産売却・相談は「株式会社エステート・ラボ」へ！
愛知県岡崎市・幸田町周辺で、800万円以下の不動産（空き家、古家付き土地、相続物件、農地、収益物件など）の売却や購入をご検討中の方は、ぜひ株式会社エステート・ラボにご相談ください。
エステート・ラボが選ばれる4つの理由
1. 地域密着の豊富な実績と相場把握
岡崎市・幸田町を中心に長年培った知識とノウハウで、お客様の大切な資産を適正に査定・評価します。
2. 売主様・買主様双方に配慮した「円満売却」
私たちは単なる取引仲介だけでなく、双方の想いに寄り添い、納得感のある心地よいお取引を心がけています。
3. 相続・空き家・住宅ローントラブルにも対応
「相続した実家をどう処分していいか分からない」「離婚やローンの返済に悩んでいる」といった複雑なお悩みも、専門的な視点から解決策をご提案いたします。
4. 明朗会計・事前説明の徹底
今回の法改正に伴う仲介手数料についても、事前にメリット・デメリットを分かりやすくご説明し、お客様にご納得いただいたうえで誠実に手続きを進めます。
7. よくある質問（Q&A）
Q1.
A. 2024年7月1日以降に新たに締結（または更新・再契約）した媒介契約から適用可能です。
既存の媒介契約のままでは自動適用されませんので、不動産会社からの説明と再合意が必要となります。
Q2.
A. はい。長期間空室となっている賃貸物件について特例が新設されました。
1年以上など長期空室の物件に限り、貸主（オーナー様）から受け取れる仲介手数料の上限が「家賃2ヶ月分＋消費税」に引き上げられました。なお、借主様の負担上限（原則家賃0.5ヶ月分＋消費税）に変更はありません。
Q3.
A. もちろん可能です。
株式会社エステート・ラボでは、岡崎市・幸田町エリアの不動産無料査定を随時受付中です。「まずはいくらで売れそうか知りたい」という段階でも、お気軽にお問い合わせください。
まとめ：正しくルールを理解して安心・安全な不動産売買を
2024年7月の法改正により、800万円以下の不動産取引における仲介手数料の上限が「最大33万円（税込）」に引き上げられました。
この改正は、一見すると手数料の増加に思えますが、売主様にとっては「売れなかった空き家や低価格物件が早期に売れるようになる」、買主様にとっては「安心して良質な低価格物件を手に入れられる」という双方にメリットのある仕組みです。
大切なのは、事前に手数料の金額や内容について丁寧な説明を受け、納得した上で取引を進めることです。
岡崎市・幸田町で不動産の売却・買取り・査定をお考えの方は、地元密着の信頼と実績誇る株式会社エステート・ラボへ、どうぞお気軽にご相談ください。
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