相続不動産の売却で知っておくべき税金と特例
相続した不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税・復興特別所得税・住民税が課税されます。この譲渡所得税を軽減するための特例がいくつか存在します。
1. 被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（通称：空き家特例）
被相続人（亡くなった方）が居住していた家屋やその敷地を相続した方が、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
主な適用要件:
- 被相続人が居住していた家屋（マンションは対象外）であること。
- 相続開始から売却まで、事業用や貸付用に使われていないこと。
- 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（特例の適用期限は、相続開始を知った日の翌日から3年を経過する日の属する年の12月31日）。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売却前に家屋を取り壊して更地にするか、または一定の耐震基準を満たすように改修すること。
- 売却相手が親子や夫婦など、特別な関係者ではないこと。
2. 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（通称：取得費加算の特例）
相続や遺贈により取得した土地や建物を、相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの間に売却した場合、支払った相続税の一部を譲渡所得の計算上の取得費に加算できる特例です。
主な適用要件:
- 相続や遺贈により財産を取得したこと。
- その財産を取得した人が相続税を納めていること。
- 相続開始の日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの間に売却すること。
「空き家特例」と「取得費加算の特例」は併用不可！
最も重要なポイントは、「空き家特例」と「取得費加算の特例」は原則として併用できないという点です。そのため、どちらか一方を選択する必要があります。
どちらを優先すべきか？具体的なシミュレーション方法
多くの場合、譲渡所得が多額になる場合は「空き家特例（3,000万円控除）」が有利になる傾向があります。しかし、相続税が高額であった場合や、売却益が3,000万円より大幅に少ない場合は、「取得費加算の特例」が有利になることもあります。
どちらが有利になるかは、個別の状況によって大きく異なります。以下のステップでシミュレーションを行い、ご自身のケースでどちらが有利かを判断しましょう。
シミュレーションに必要な情報
- 売却収入（譲渡収入）：実際に不動産が売れた金額
- 取得費：
- 被相続人が購入した際の価格＋購入時の諸費用（売買契約書、領収書などから確認。不明な場合は売却収入の5%を概算取得費とすることができますが、税額が高くなる傾向があります。）
- 譲渡費用：仲介手数料、測量費用、印紙税など、売却にかかった費用
- 相続税額：相続した不動産にかかった相続税額（納付済みの相続税額のうち、売却不動産に対応する部分）
- 所有期間：売却した年の1月1日時点で、被相続人の取得日から売却日までが5年を超えるか否か（長期譲渡所得か短期譲渡所得かによって税率が変わります）。
- 5年超（長期譲渡所得）: 所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税2.1% = 20.315%
- 5年以下（短期譲渡所得）: 所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税2.1% = 39.63%
シミュレーション手順
シミュレーション1：空き家特例（3,000万円特別控除）を適用した場合
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譲渡所得の計算
- 譲渡所得 ＝ 売却収入 － (取得費 ＋ 譲渡費用) － 3,000万円（空き家特例による特別控除額）
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譲渡所得税額の計算
- 課税譲渡所得金額 × 譲渡所得税率（長期譲渡所得または短期譲渡所得の税率）
シミュレーション2：取得費加算の特例を適用した場合
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取得費加算額の計算
- 取得費加算額 ＝ 納付した相続税額 × （売却不動産の相続税評価額 ÷ 相続税の課税価格）
- ポイント: 相続税額のうち、売却する不動産に対応する部分を計算します。正確な計算は税理士に相談することをお勧めします。
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譲渡所得の計算
- 譲渡所得 ＝ 売却収入 － (取得費 ＋ 譲渡費用 ＋ 取得費加算額)
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譲渡所得税額の計算
- 課税譲渡所得金額 × 譲渡所得税率（長期譲渡所得または短期譲渡所得の税率）
比較と選択
シミュレーション1とシミュレーション2でそれぞれ計算した譲渡所得税額を比較し、税額がより少なくなる方の特例を選択します。
具体例でシミュレーション
前提条件:
- 売却収入：5,000万円
- 被相続人の取得費：1,000万円
- 譲渡費用：200万円
- 相続税額（不動産に対応する部分）：300万円
- 所有期間：5年超（長期譲渡所得）
シミュレーション1：空き家特例を適用した場合
- 譲渡所得 ＝ 5,000万円 － (1,000万円 ＋ 200万円) － 3,000万円 ＝ 800万円
- 譲渡所得税額 ＝ 800万円 × 20.315% ＝ 1,625,200円
シミュレーション2：取得費加算の特例を適用した場合
- 取得費加算額 ＝ 300万円（※正確な計算は税理士にご確認ください）
- 譲渡所得 ＝ 5,000万円 － (1,000万円 ＋ 200万円 ＋ 300万円) ＝ 3,500万円
- 譲渡所得税額 ＝ 3,500万円 × 20.315% ＝ 7,110,250円
このケースでは、空き家特例を適用した方が、譲渡所得税が約550万円安くなるため、空き家特例を選択すべきと判断できます。
その他の注意点
- 適用期限: 両特例ともに期限が設けられています。「取得費加算の特例」は相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日まで、「空き家特例」は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までと、期限が異なる点にも注意が必要です。
- 遺産分割協議: 取得費加算の特例を適用するためには、相続税の申告期限までに遺産分割協議を終え、誰が不動産を引き継ぐかを決定している必要があります。
- 確定申告: いずれの特例を適用する場合でも、原則として売却した翌年に確定申告が必要です。確定申告には売買契約書、譲渡費用・取得費用の領収書など、様々な書類が必要になりますので、事前に準備しておきましょう。
- 専門家への相談: 不動産の売却、特に相続不動産の売却における税金は複雑です。上記のシミュレーションはあくまで概算であり、個別の事情や最新の税法改正によって最適な選択が変わる可能性があります。必ず税理士や不動産の専門家に相談し、正確な情報を得て判断することをおすすめします。
まとめ
相続不動産の売却では、「空き家特例」と「取得費加算の特例」という強力な節税制度が存在しますが、両者は併用できません。どちらの特例がご自身のケースでより有利になるかは、売却益の金額や支払った相続税額によって異なります。
具体的なシミュレーションを行い、ご自身の状況に合った最適な選択をすることが、手残りを最大化するための鍵となります。複雑な計算や要件の確認が必要となるため、迷った場合は必ず税理士などの専門家のアドバイスを仰ぎましょう。適切な特例の選択と手続きを行うことで、相続不動産の売却を成功させることができます。
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