【不動産売却】「特定空き家等」に指定されるとどうなる？売却への影響と賢い対処法
「空き家問題」が深刻化する日本において、あなたの所有する空き家が「特定空き家等」に指定されてしまうケースが増えています。しかし、もし指定されてしまったら、売却にどのような影響があるのでしょうか？
この記事では、「特定空き家等」に指定された場合の売却への具体的な影響と、売却を成功させるための賢い対処法を詳しく解説します。あなたの疑問を解消し、安心して次のステップに進めるようサポートします。
「特定空き家等」とは？まずは基本を理解しよう
「特定空き家等」とは、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空き家特措法）に基づき、市町村が指定する管理不全な空き家のことです。具体的には、以下のいずれかに該当する空き家が「特定空き家等」と判断される可能性があります。
- 倒壊等の危険性があるもの：老朽化が進み、倒壊の危険がある建物
- 衛生上有害となるおそれがあるもの：ごみの不法投棄、害虫・害獣の発生など、近隣住民の生活環境に悪影響を及ぼすもの
- 景観を著しく損なっているもの：破損がひどく、周囲の景観を著しく損ねているもの
- その他、周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であるもの：適切な管理が行われておらず、放置することで上記のような問題が発生するおそれがあるもの
一度「特定空き家等」に指定されると、自治体から所有者に対して改善を求める勧告や命令が出されることになります。
「特定空き家等」指定が売却に与える具体的な影響
では、あなたの空き家が「特定空き家等」に指定された場合、売却には具体的にどのような影響があるのでしょうか？主な影響は以下の4つです。
1. 固定資産税の軽減措置の解除（税金が最大6倍に！）
これが最も大きな影響と言えるでしょう。通常、住宅用地には固定資産税の軽減措置が適用され、税金が最大で6分の1に抑えられています。しかし、「特定空き家等」に指定され、自治体から改善の「勧告」を受けると、この軽減措置が解除されてしまいます。
つまり、更地と同じ扱いとなり、固定資産税が従来の最大6倍に跳ね上がる可能性があるのです。これは、売却が長期化した場合、所有者にとって大きな経済的負担となります。
2. 自治体による「代執行」の可能性
自治体から改善命令が出されても所有者が対応しない場合、自治体が代わりに解体などの措置を行う「代執行」に踏み切ることがあります。代執行にかかった費用は、後から所有者に請求されます。
この費用は高額になることが多く、売却価格から差し引かれる形になるため、手元に残る金額が大幅に減る可能性があります。
3. 買主が見つかりにくくなる
「特定空き家等」に指定された物件は、一般的に買主からの敬遠されがちです。
- 購入後の手間や費用への懸念：購入後に解体やリフォームが必要になる可能性が高く、その費用や手間を懸念する買主が多いです。
- 負のイメージ：「特定空き家等」という指定自体が、物件に「問題がある」という負のイメージを与え、敬遠される要因になります。
- 住宅ローン審査への影響：金融機関によっては、担保価値が低いと判断され、住宅ローン審査に影響が出る可能性も否定できません。
4. 売却価格の低下
上記のような理由から、需要が低下し、結果的に売却価格を下げざるを得なくなる可能性が高まります。早期売却を目指すのであれば、相場よりも大幅に低い価格での売却を検討する必要が出てくるかもしれません。
「特定空き家等」に指定されても諦めない！賢い対処法
「特定空き家等」に指定されてしまったからといって、売却を諦める必要はありません。むしろ、早めの対策が重要です。ここでは、具体的な対処法を3つご紹介します。
1. 自治体への協力と改善努力を最優先に
自治体から勧告や命令があった場合は、まずは自治体と積極的に協力し、改善に向けた努力を行うことが重要です。これにより、代執行のリスクを回避できるだけでなく、固定資産税の軽減措置解除に至る前に売却を進める時間的猶予を得られる可能性があります。
具体的には、以下の対応を検討しましょう。
- 草木の剪定やごみの撤去：最低限の美化を行い、景観を改善する。
- 破損箇所の補修：倒壊の危険性がある部分など、緊急性の高い箇所から補修を行う。
- 適切な管理計画の提示：自治体に対し、今後どのように管理していくかを明確に伝える。
2. 「現状のまま」での売却を検討する
費用や時間をかけて解体やリフォームを行う余裕がない場合は、「現状のまま」で売却することも一つの選択肢です。この場合、以下のような売却方法が考えられます。
- 不動産買取業者への相談： 不動産買取業者は、古家付きの土地や再建築不可物件など、一般的には売却が難しい物件でも買い取ってくれる場合があります。仲介手数料がかからず、早期に現金化できるメリットがあります。ただし、市場価格よりも買取価格は低くなる傾向があります。
- 投資家や再建築目的の個人への売却： リノベーションや建て替えを前提とした投資家や、DIYを楽しむ層、または土地として利用したいと考えている個人であれば、現状のままの物件でも購入を検討する可能性があります。
現状のまま売却する場合は、物件のデメリットを隠さずに正直に伝えることが重要です。
3. 専門家への相談を早期に行う
「特定空き家等」の売却は、通常の不動産売却とは異なる専門的な知識や対応が求められます。そのため、不動産会社の中でも、空き家問題や再建築不可物件などの扱いに慣れた専門家（不動産コンサルタントなど）に早期に相談することをおすすめします。
専門家は、以下のサポートをしてくれます。
- 物件の状態に応じた適切な売却戦略の立案
- 自治体との交渉のアドバイス
- 買取業者や特殊な物件を探している買主とのマッチング
- 法的なアドバイス（弁護士などとの連携も含む）
まとめ：早期の行動と適切な判断がカギ
「特定空き家等」に指定された場合、売却への影響は避けられません。しかし、重要なのは、その事実から目を背けずに、早期に行動を起こし、適切な判断を下すことです。
放置すればするほど、税金負担や費用が増大し、売却の選択肢も狭まってしまいます。まずは自治体への協力、そして専門家への相談を通じて、あなたの空き家に最適な売却方法を見つけ出すことが、成功への一番の近道となるでしょう。
免責事項: 本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の状況に合わせた法的、税務的アドバイスを提供するものではありません。具体的な売却については、必ず専門家にご相談ください。
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