基本的な計算式

譲渡所得の基本的な計算式は以下の通りです。

譲渡所得金額 ＝ 収入金額 － (取得費 ＋ 譲渡費用) － 特別控除額

それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

• 収入金額: 資産を売却して得た代金のことです。不動産の場合、売買代金の他に、固定資産税・都市計画税の精算金なども含まれます。

• 取得費: 資産を取得するためにかかった費用です。

  • 購入代金: 資産の購入費用。
  • 取得手数料: 不動産であれば仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税など。
  • 設備費・改良費: 取得後に資産の価値を高めるために支出した費用。
  • 減価償却費: 建物など、使用や時間の経過によって価値が減少する資産の場合、取得費から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。
  • 概算取得費: 取得費が不明な場合や、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ない場合は、譲渡価額の5%を取得費とすることができます。

• 譲渡費用: 資産を譲渡（売却）するために直接かかった費用です。

  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 売買契約書の印紙代
  • 売却するために借家人などに支払った立退料
  • 建物を取り壊して土地を売る場合の取壊し費用

• 特別控除額: 特定の条件を満たす場合に、譲渡所得から差し引くことができる金額です。代表的なものに、マイホーム（居住用財産）を譲渡した場合の「3,000万円特別控除」などがあります。

譲渡所得の種類と税率

譲渡所得は、資産の種類や所有期間によって、大きく以下の2種類に分けられ、それぞれ異なる税率が適用されます。

• 総合課税の譲渡所得:

  • 土地、建物、株式等以外の資産（ゴルフ会員権、書画骨董、貴金属など）の譲渡による所得が対象です。
  • 他の所得（給与所得や事業所得など）と合算して所得税を計算します。
  • 所有期間が5年以下の場合を「短期譲渡所得」、5年超の場合を「長期譲渡所得」と呼びます。
    • 短期譲渡所得は、譲渡益の全額が総合課税の対象になります。
    • 長期譲渡所得は、譲渡益の2分の1が総合課税の対象になります。
  • 特別控除額（最大50万円）が適用される場合があります。

• 分離課税の譲渡所得:

  • 土地・建物、株式等の譲渡による所得が対象です。他の所得とは合算せず、個別に税額を計算します。
  • 土地・建物の譲渡所得:
    • 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下の場合: 短期譲渡所得 (所得税30% + 住民税9% = 39% に復興特別所得税2.1%が加算)
    • 譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超の場合: 長期譲渡所得 (所得税15% + 住民税5% = 20% に復興特別所得税2.1%が加算)
    • 居住用財産を譲渡した場合など、特定の条件を満たす場合には、上記の税率が軽減される特例があります。（例：所有期間10年超の居住用財産の譲渡では、課税譲渡所得6,000万円以下の部分には14.21%が適用されるなど）
  • 株式等の譲渡所得:
    • 原則として所得税15% + 住民税5% = 20% に復興特別所得税2.1%が加算されます。

税額の計算式

税額 ＝ 課税譲渡所得金額 × 税率

• 課税譲渡所得金額 ＝ 譲渡所得金額 － 特別控除額
  • 特別控除を適用して譲渡所得金額がマイナスになる場合は、課税譲渡所得金額は0（ゼロ）となります。

注意点

• 譲渡所得の計算は複雑であり、特に不動産や株式の譲渡では多くの特例や細かな規定が存在します。
• 正確な計算と申告のためには、税務署や税理士などの専門家に相談することをお勧めします。